PA真人视讯办公厅印发关于支持铁路

建设可连续运营推进土地综合开发

若干政策措施的通知

粤府办〔2024〕5号

各地级以上市人民政府，省政府各部门、各直属机构：

　　《关于支持铁路建设可连续运营推进土地综合开发若干政策措施》已经省人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。实施历程中遇到的问题，请径向省自然资源厅、生长革新委反映。

PA真人视讯办公厅

2024年5月7日

关于支持铁路建设可连续运营推进

土地综合开发若干政策措施

　　为深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大精神，认真贯彻落实习近平总书记视察PA真人重要讲话精神，坚定不移践行新生长理念，推进绿色生长，提倡绿色出行等绿色生活方式，加速形成生态文明制度体系，凭据国务院关于支持铁路建设实施土地综合开发的部署部署，现就推进铁路（含国铁干线，城际、市域、市郊、疏港铁路等和修建复线、铁路革新等）项目站场及毗邻区域土地综合开发提出以下政策措施。

　　一、保障综合开发用地需求

　　（一）新建铁路项目沿线市、县人民政府应积极支持和保障综合开发的用地需求，并凭据综合开发实施时序，将综合开发用地需求纳入领土空间计划。铁路项目配套部署的土地综合开发所需新增建设用地指标，由省自然资源厅使用省指标保障。

　　（二）在铁路项目计划选址阶段，将土地综合开发需求作为项目选线和站场选址的重要因素统筹考虑，沿线市、县人民政府应实时对以站点为中心、半径800米规模内用地实施计划控制，并结合领土空间计划和都市路网等实际情况，确定站场中心点向外半径800米左右规模内的土地作为综合开发备选用地。站场周边综合开发用地面积有限的或暂不具备开发条件的，经沿线地级以上市人民政府与铁路建设投资主体协商后，可在该站点所在地级以上市配置综合开发备选用地。

　　（叁）在铁路项目可行性研究陈诉批复后、铁路站场土地综合开发专项计划批复前，暂停出让及划拨该规模内土地；确有须要在暂停期内开展国家、省重点工程或重大民生工程、情况掩护工程以及在铁路项目计划选址确定前立项的“叁旧”革新项目建设的，由有关地级以上市人民政府向省自然资源厅提出申请，省自然资源厅牵头会同省有关部门研究决定。

　　（四）扣除站场用地后，同一铁路项目的综合开发用地总量按站场平均规模不凌驾50公顷控制，单个站场综合开发用地规模不凌驾100公顷。

　　二、增强计划体例和衔接

　　（五）新建铁路项目沿线地级以上市自然资源主管部门或行业主管部门会同铁路建设投资主体，在项目可行性研究阶段同步体例境内路段的铁路站场土地综合开发专项计划，充实征求铁路建设投资主体或铁路项目法人单元以及其他相关部门书面意见后，报地级以上市人民政府批准，并报省生长革新委、自然资源厅存案后实施。经批准的铁路站场土地综合开发专项计划应当纳入领土空间基础信息平台，迭加至领土空间计划“一张图”，并将主要内容纳入领土空间详细计划组织实施。涉及调整详细计划的，按有关划定治理。

　　（六）铁路站场土地综合开发专项计划应按“一体设计、统一联建、立体开发、功效融合”的原则体例，明确综合开发用职位置、规模、用地规模、开发条件等，促进站场及相关设施用地结构协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充实利用、交通运输功效和都市综合服务功效大幅提高，形成铁路建设和城镇及相关工业生长的良性互动机制，促进铁路交通和城镇化可连续生长。

　　叁、促进土地复合开发利用

　　（七）对于必须与铁路主体工程同步计划、设计、施工的地上、地下建（构）筑物等铁路站场预留结构空间，在切合宁静生产条件下，支持铁路建设投资主体或铁路项目法人单元依法开展便民服务等相关物业的出租。

　　（八）利用铁路项目红线规模内的用地进行地上、地表、地下空间开发的，在切合领土空间详细计划和铁路项目宁静需求的前提下，可兼容一定比例其他功效，并可分层设立建设用地使用权。分层设立的建设用地使用权，切合《划拨用地目录》的，可按划拨方式治理用地手续；不切合《划拨用地目录》的，可按协议方式治理有偿用地手续。勉励以出让、租赁方式供应分层设立的建设用地使用权，进行地上、地表、地下开发。铁路项目法人单元依法取得的划拨用地，因转让或改变用途不再切合《划拨用地目录》的，可按国办发〔2014〕37号文划定接纳协议方式治理用地手续；由政府收回实施开发的，可参照低效用地再开发和“叁旧”革新相关政策，按扣除土地收回、收购等用度以及计提资金后的出让收益的最高不凌驾60%比例赔偿铁路建设投资主体或铁路项目法人单元。

　　（九）支持铁路项目法人单元利用自有土地、平等协商收购相邻土地、依法取得政府供应土地或与其他市场主体相助，对既有铁路项目站场用地进行综合开发。铁路项目沿线市、县自然资源主管部门要依法为铁路项目法人单元利用自有土地进行土地产权整合和宗地合并、分拆等提供服务。

　　四、明确供地方式

　　（十）铁路项目沿线市、县自然资源主管部门应凭据领土空间计划和铁路站场土地综合开发专项计划的实施情况，将综合开发用地纳入年度建设用地供应计划，并按要求果真。新建铁路项目站场综合开发用地接纳市场化方式供应的，供地通告时间不得少于60个事情日。新建铁路项目未确定投资主体的，可在项目招标时，将土地综合开发权一并招标，新建铁路项目中标人同时取得土地综合开发权，相应用地可按开发分期约定一次或分期提供，供地价钱按出让时的市场价确定。新建铁路项目已确定投资主体但未确定土地综合开发权的，如用地切合《划拨用地目录》，可按划拨方式供应；如不切合《划拨用地目录》，接纳招标拍卖挂牌方式供应，并将统一联建的铁路站场、线路工程及相关计划条件、铁路建设要求作为取得土地的前提条件。供应既有铁路项目综合开发用地，应将综合开发用地的计划要求和铁路建设要求一并纳入土地供应的前提条件。

　　（十一）各地可探索对综合开发用地接纳“成片提供，分期供应”的方式治理用地相关手续，即参照现行的招标拍卖挂牌模式先行确定综合开发用地的使用权人和出让价钱，暂不整体履行招标拍卖挂牌供地法式中的出让条约签署和出让金缴纳等流程，凭据领土空间计划和实际情况进行分宗，按宗地用途和有关划定分期签订综合开发用地有偿使用条约，分期供地的总价钱按招标拍卖挂牌时确定的价钱执行。分期供地的时限最长不得凌驾5年。因土地使用权人原因导致分期供地不能在5年内完成的，不得再为该使用权人治理余下土地的供地手续。

　　五、合理确定用地成本

　　（十二）切合省确定的优先生长工业且用地集约（容积率和修建系数凌驾国家划定尺度40%、投资强度增加10%以上）的工业项目，可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价尺度的70%确定出让底价。按比例盘算后低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按划定应收取的相关用度之和的，应按不低于实际各项成本用度之和的原则确定出让底价。综合开发用地建设房地产（含商业、写字楼等）的，需以招标拍卖挂牌方式出让，出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，团体决策，综合确定；土地出让底价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让底价的20%。综合开发用地涉及多种用途的，出让底价不得低于相应地段各用途对应级别基准地价乘以其比例之和的70%。勉励空间集约利用，地下空间使用权的出让（租赁）底价可按所在地级别基准价乘以相应的修正系数盘算确定。具体修正系数由各市、县人民政府凭据当地实际情况确定。增加空中连廊通道、地下公共通道以及自有用地增加公共停车设施等，不计收地价。

　　（十叁）经国家授权经营的土地，在使用年限内可依法作价出资（入股）、租赁或经国家出资企业审核批准后在团体公司内部国有控股、国有实际控制企业之间非果真转让。

　　六、建设综合保障机制

　　（十四）新建铁路项目内部收益率原则上应满足行业基准值的要求，即融资前税前财政内部收益率不应低于3%或项目资本金税后财政内部收益率不应低于1%。新建铁路项目建设投资由出资主体按划定筹措落实。在不新增隐性债务的前提下，铁路建设投资主体及铁路沿线地级以上市人民政府肩负铁路项目可连续经营责任。其中，铁路建设投资主体应通过优化线站位选址、提升运营效益，提高新建铁路项目内部收益率；铁路沿线各地级以上市提供与可连续经营责任相匹配的综合开发用地数量，具体可连续经营责任按该市境内路段投资占项目总投资的比例确定。铁路项目开通运营后可凭据实际运营情况，每5年测算调整可连续经营责任，在项目开通运营首年起十年内分摊支付。土地综合开发收益分市核算，优先用于落实铁路项目可连续经营责任。

　　（十五）铁路项目沿线地级以上市人民政府应与新建铁路建设投资主体凭据一体计划、联动供应、立体开发、统筹建设的原则，协商确定铁路站场建设需配套部署的土地综合开发事项，明确土地综合开发项目与对应铁路站场、线路工程统一联建等相关事宜。新建铁路项目可研审批前，沿线地级以上市与铁路建设投资主体要签署可连续经营责任协议，明确综合开发用地规模、位置、支付方式等，沿线各地级以上市凭据土地综合开发等据实缴付可连续运营资金。铁路项目可连续经营责任方案应纳入铁路项目可行性研究陈诉上报审批，在项目可行性研究陈诉批复中予以明确。勉励沿线各地级以上市统筹矿产资源、股权资源、工业项目收益等，正当合规加鼎力大举度支持铁路项目可连续运营。加大对切合条件的政府和社会资本相助（笔笔笔）项目的信贷支持力度，为项目提供恒久、稳定、低成本的资金支持。

　　（十六）支持沿线综合开发收益用于铁路项目建设和运营。土地出让收入扣除土地收储等须要的成本和国家、省、市划定的刚性计提后，其余可用于铁路项目建设和运营。以“铁路项目+综合开发”模式建设的铁路项目，可由出让土地获得收入的沿线地级以上市人民政府凭据收支两条线的要求，凭据与铁路建设投资主体签订的可连续经营责任协议约定，从土地综合开发收益中部署可连续经营专项补助资金拨付铁路项目法人单元，提高铁路项目资金筹集能力和收益水平。“十二五”“十叁五”期间接纳“铁路项目+土地开发”以外模式建设的广珠城际铁路项目，相关地级以上市人民政府和省有关部门应凭据《珠叁角城际轨道交通项目运营保障金治理措施》的具体要求实施开发收益治理。已移交广州市的珠叁角城际铁路项目的土地综合开发事情，由广州市牵头会同相关地市参照省级《珠叁角城际交通项目运营保障金治理措施》制定运营保障金治理措施实施开发收益治理，省财政厅予以政策指导。铁路建设投资主体或铁路项目法人单元依法取得的划拨用地以及建成的站场、车辆段、停车场等上盖板，其建设用地使用权由政府收回结果真出让的，参照低效用地再开发和“叁旧”革新相关政策，按扣除土地收回、收购等用度以及计提资金后的出让收益的最高不凌驾60%比例赔偿铁路建设投资主体或铁路项目法人单元。

　　（十七）勉励铁路建设投资主体或铁路项目法人单元积极加入项目所在地级以上市实施铁路项目红线规模及周边土地综合开发项目的土地一级开发等业务，项目所在地级以上市应凭据划定支付相关款项。

　　（十八）铁路项目沿线各地级以上市在切合划定情况下设立铁路运营保障金账户，汇存资金专项用于铁路项目可连续经营。

　　七、建设省市监视及协调机制

　　（十九）严格土地开发利用治理。相关市、县自然资源主管部门应与取得综合开发用地使用权的主体明确约定铁路站场、线路工程应先于综合开发项目建设。取得综合开发用地的主体未按约定优先建设铁路站场、线路工程的，凭据国办发〔2014〕37号文划定，不得为其治理不动产手续。

　　（二十）建设省市铁路项目沿线综合开发监视协调机制。省生长革新委统筹协调以“铁路项目+综合开发”模式推进铁路项目计划建设，省自然资源厅协调督促各地认真落实铁路项目土地综合开发相关用地政策，省有关部门凭据各自职责增强对相关项目建设运营和综合开发的协调指导，铁路建设投资主体切实履行铁路项目建设运营主体责任，铁路项目沿线各级人民政府要高度重视、认真贯彻落实国家和省的相关政策要求，配合形成铁路可连续经营的长效机制。

　　本政策措施自印发之日起施行，有效期5年。本政策措施印发实施前，凭据粤府办〔2018〕36号文签署土地综合开发协议的铁路项目，继续按粤府办〔2018〕36号文相关划定执行。